2026年的俄罗斯房地产市场正经历一场深刻的结构性调整。在经历了2025年底的“家庭按揭”政策收紧引发的抢购潮之后，市场从过热逐步走向降温。与此同时，一个值得关注的现象正在显现：二手房市场出人意料地成为增长引擎，而新房市场则明显失速。这种分化背后，既有政策因素的驱动，也反映出供需关系的深层变化。
二手房市场的“意外繁荣”
根据俄罗斯权威房地产分析机构的数据，2026年前八个月，俄罗斯二手房交易量同比增长了28%，而同期新房销售仅增长了1%。这一数字令许多市场观察者感到意外，因为在高企的按揭利率环境下，二手房通常被认为缺乏竞争力。
但深入分析后发现，这一增长在很大程度上具有“统计假象”的成分。正如有业内专家所指出的，大量交易实际上是“刚交付的新房”在二手市场上的转售。当新建住宅竣工交付后，购房者仍然可以享受政府补贴的低息按揭贷款，但交易性质从“建设合同”变成了“买卖合同”，因此在统计上被归入二手房市场。据估计，此类交易约占二手房市场中“次新房”交易的40-50%。
另一个推动因素是存款资金的回流。随着市场按揭利率从30%降至18%，此前将资金存放在高息存款中的潜在购房者开始重新入场。二手房市场因其价格更低、议价空间更大、选择更丰富而吸引了这批买家。
新房市场的降温与隐忧
与二手房的活跃形成鲜明对比，新房市场正面临多重压力。2026年1至8月，俄罗斯百万人口城市的新建住宅销售同比下降了9.7%，其中莫斯科的降幅高达37.7%，成为拖累全国数据的主要因素。
销售下滑的直接原因是按揭成本的急剧上升。当前市场按揭利率约为18%，对于大多数家庭而言难以承受。尽管“家庭按揭”等优惠项目仍在支撑部分需求——2026年8月优惠按揭占所有按揭发放的56%——但其覆盖范围有限，无法弥补整体需求的萎缩。
供给端的压力同样不容忽视。俄罗斯政府已将2026年住房交付预测下调至8775万平方米，较2025年减少18.8%。但即便如此，未售出库存的积累速度仍然超过了销售速度。截至2026年9月初，29%的在建住房（约3470万平方米）的“按建设进度计算的售出率”低于60%，这意味着大量房源面临滞销风险。在最糟糕的情况下，克拉斯诺达尔边疆区的库存需要5.6年才能消化完毕，巴什科尔托斯坦需要4.4年。
更令人担忧的是已交付但未售出的“现房库存”。在18个俄罗斯大城市中，已竣工项目中积压的未售公寓达到约6.6万套，占在建项目剩余库存的9.3%，较一年前的7.7%明显上升。这一指标表明，库存压力正在从建设阶段向交付后阶段蔓延。
价格走势：增长放缓但未见下跌
尽管销售疲软，俄罗斯房价并未出现实质性下跌。2026年前两个月，新建住宅价格仅上涨1.9%，低于同期通胀率（2.4%），实际价格甚至略有下降。二手房价格年初至今上涨约3.5%，但增长动力同样在减弱。
价格“跟涨不跟跌”的现象有其内在逻辑。有俄罗斯建筑行业专家指出，开发商面临建设成本上升的压力，倾向于将成本转嫁给购房者而非牺牲自身利润。与此同时，二手房卖家——尤其是那些在2020-2023年低息时期购入房产的业主——普遍不愿降价出售，而是选择将房产出租以等待更好的时机。这种“惜售”心态导致二手房市场挂牌量同比下降了33%，供给收缩在一定程度上支撑了价格。
不过，议价空间正在扩大。2026年9月，百万人口城市的二手房平均折扣达到5.4%，较2月的低点上升了0.8个百分点。罗斯托夫-on-顿的折扣最高，达到7.9%，而圣彼得堡仅为2.5%。折扣的扩大反映出买家议价能力的增强，以及部分卖家开始接受市场现实。
区域分化加剧
俄罗斯房地产市场的区域差异在2026年变得更加显著。莫斯科和圣彼得堡的二手房折扣水平较低（莫斯科5.2%，圣彼得堡2.5%），表明核心城市的住房需求仍具韧性。但在新房市场，莫斯科却是拖累全国数据的主要因素，1-8月销售暴跌37.7%。
一些地区则呈现出逆势增长。克拉斯诺达尔边疆区、列宁格勒州和巴什科尔托斯坦的新房销售在2026年第一季度分别增长了53%、48%和41%。这些地区受益于相对较低的基数、持续的人口流入以及本地化的按揭支持政策。
然而，克拉斯诺达尔也面临着最严峻的库存压力——该地区在建住房的剩余库存需要5.6年才能售罄，为全俄最高。这种“销售增长与库存高企并存”的局面，反映出该地区供给扩张速度超过了需求的吸纳能力。
投资逻辑的转变
对于投资者而言，俄罗斯房地产的吸引力正在发生变化。2026年，百万人口城市一居室公寓的平均毛租金收益率约为6%（莫斯科仅4%），远低于银行13% 左右的存款利率。这意味着，纯粹以租金收入为目的的购房投资在当前利率环境下缺乏经济合理性。
不过，一些主动型投资策略仍然可行。有投资顾问建议，购买“好地段中的差房子”，投入装修后转售或出租，可以创造附加价值。例如，以1000万卢布购入一套状况不佳但位置优越的公寓，投入200万卢布装修，可能以1400万卢布售出，实现约200万卢布的利润。但这种模式更接近“小生意”而非被动投资，需要投资者具备识别低估资产、控制装修成本和把握出售时机的能力。
展望：等待利率下行的信号
当前俄罗斯房地产市场的核心矛盾在于高利率环境下购房能力的持续削弱。市场按揭利率虽已从30%的峰值回落至18%，但仍远高于疫情前水平。对于普通家庭而言，首付积累、月供负担和房价水平构成了三重门槛，许多人被迫推迟购房计划或转向更便宜的住房。
分析人士普遍认为，关键利率的下调将成为市场转折的信号。一旦按揭利率随之下降，二手房市场可能率先反应，交易活跃度将迅速提升，但这也可能推动价格加速上涨。对于开发商而言，利率下行将缓解需求端的压力，但高库存地区的去化仍需要较长时间。
短期来看，2026年剩余时间俄罗斯房地产市场将继续处于“量缩价稳”的调整期。新房销售可能进一步下滑10-20%，而二手房市场将依靠“次新房”的持续流入维持表面上的活跃。真正的复苏，可能要等到货币政策转向之后才会到来。
